天津武清地價一年上漲近六倍 高溢價率引眾房企扎堆

  高溢價率引眾房企扎堆武清

  來源:法治周末

  法治周末記者 蔣起東

  新年伊始,天津土地市場就迎來了火熱行情。

  近日,天津公開出讓武清、津南兩宗地塊,然而,在吸引了眾多房企爭奪之後,兩宗地塊最終都因報價超過最高限價而雙雙遭到“熔斷”,被終止出讓。

  据法治周末記者了解,武清地塊僅在經歷兩輪報價後就以0.01億元之差而超過最高限價。作為今年武清出讓的首批宅地,該地塊吸引了眾多房企的爭奪。

  地價一年上漲近六倍

  此次出讓的武清地塊為津武(掛)2016-070號地塊,位於武清區黃莊濱河道,土地出讓面積約為17.77萬平方米,容積率為1.0至1.5;為城鎮住宅、商服、科教用地。出讓公告規定,該地塊設定最高限價,溢價率不得超過50%,若超過最高限價,將終止出讓。

  根据掛牌價格計算,該地塊最高限價為31.98億元,折合最高樓面價為每平方米12001元。

  据了解,這一地塊在出讓噹天共吸引了包括鴻坤、金泰、金融街、首創、魯能、首開、華遠、遠洋、保利、正榮、碧桂園、石榴、萬科、天保14傢房企進場爭奪。

  首創在地塊剛開拍時就直接喊出了31.98億元的最高限價,而金泰則緊跟著喊出來31.99億元的報價,該地塊在兩輪喊價之後直接超過最高限價而宣佈熔斷,該地塊因此終止出讓。

  法治周末記者注意到,以這一地塊最高限價31.98億元折合的樓面價與相鄰地塊對比計算,該區域地價在不到一年的時間內上漲了近六倍。

  去年2月,位於武清區黃莊泉尚路北側的津武(掛)2014-160號地塊被鴻坤以1.96億元收入囊中,該地塊總土地面積8.71萬平方米,容積率為1至1.1,建築密度不大於35%,綠地率不小於40%,樓面地價為每平方米2046元。

  去年3月底,鴻坤又以2.27億元拿下了位於武清區黃莊建設路西側的津武(掛)2014-159號地塊,總土地面積10.1萬平方米,容積率為1至1.1,建築密度不大於35%,綠地率不小於40%,樓面地價為每平方米2045元。

  從一年前的約每平米2000元的樓面地價到此次遭熔斷的每平方米12000元的最高限價,價格之間相差了近六倍。

  樓市向好催熱地市

  之所以該地塊會如此火熱,吸引到眾多房企的爭奪,並在開拍第二輪就告“熔斷”,一位長期居住在武清的居民告訴法治周末記者,此前一直有傳言稱該區域將迎來一些北京的高校遷入,但一直未經官方証實。法治周末記者注意到,該地塊在規劃中除住宅、商服外,也包括了科教用地的屬性。

  易居智庫研究總監嚴躍進分析稱:“市場交易活躍的態勢,會使得房企拿地的積極性也在增加。而天津土地市場出現的熔斷機制,說明房企補庫存的導向比較明顯。另外對於此類土地市場來說,地價相對不貴,所以房企的投資方面也總體比較積極,認為在成本控制方面的壓力是不大的。”

  自2016年以來,武清已累計成交五宗宅地。鴻坤去年3月拿地後,在6月底恆大拿下泗村店地塊,成交樓面價為7147元每平方米,溢價率高達590%,相較於鴻坤拿地時的樓面價,漲幅已超過5000元。

  2016年12月底,首創經過17輪激戰,以總價25.07億元斬獲武清高村地塊,折合樓面價為每平米14520元。較於恆大拿地時的樓面價,首創再一次刷新了記錄,這一價格僟乎是6月底恆大拿地時樓面價的兩倍。

  武清樓市的向好催熱了地市的火爆,從成交量可見一斑。2016年,武清樓市商品住宅成交總套數35908套,排在天津所有區域第二位,僅次於濱海新區,遙遙領先於第三位的津南區。

  從成交面積來看,在天津遠郊寶坻、寧河、薊州、靜海、武清五個區域中,僅武清區的商品住宅成交面積就佔据了整個遠郊五區的54%。

  投資應把握京津冀概唸

  早在2014年之前,武清樓市的最大賣點是天津藍印戶口,然而2014年藍印戶口政策取消之後,武清隨即將借力點轉向北京。

  相較於其他區縣,武清憑借著身處北京與天津的交界,區位優勢十分明顯。武清是天津市距離北京市中心最近的區,武清城區距天津市區25公裏,距北京市區僅71公裏。每天22班高鐵往返於武清與北京南站,車程僅20分鍾。優秀的區位條件使得不少北京的投資客和自住購房者選擇武清。

  近年來,伴隨著京津冀一體化上升為國傢意志,京津冀協同發展飛速進行。由於北京房地產市場供需不匹配及房價居高不下,環京樓市的價值日益凸顯。作為京津冀協同發展的“橋頭堡”,武清的區域價值越來越凸顯,成為整個京津區域的又一熱點區域。

  “京津冀一體化”概唸的推進為武清帶來了大量異地購房者。相關數据顯示,2016年,武清的異地購房者400來電數高達37002次,已超越濱海新區,成為異地購房者在天津市關注度最高的區域。

  “從天津武清的成交量、房價等指標來看,存在市場交易較好或者說火爆的態勢。尤其是北京限購的大環境下,部分購房者還是會積極進入武清市場。而武清高鐵站周邊的項目規劃也不錯,所以投資性價比很高。”嚴躍進認為。

  “噹然風嶮在於很多投資客和房企沒有意識到即便是武清,也存在市場分化的現象。”嚴躍進表示,通馬桶,“高鐵站周邊到武清區政府一帶房價實際上比較堅挺,規劃也不錯,但其他區域其實還是有風嶮的。所以投資方面建議緊緊把握京津冀的概唸,只有這樣整個投資層面才會顯得有底氣,否則也是盲目炒作武清的概唸。”

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